Immobilienprojekte zu finanzieren kann zu einer komplizierten und langwierigen Angelegenheit werden. Insbesondere, wenn es um die Ergänzung von Eigenkapital für den Ankauf von Liegenschaften oder Projektentwicklungen geht. Das muss jedoch nicht sein. In diesem Newsletter zeigen wir Ihnen, wie Sie als Immobilienentwickler mit den richtigen Finanzierungspartnern große Projekte auch mit wenig oder gar keinem Eigenkapital realisieren können. Dafür beantworten wir die folgenden Fragen:

1. Wie hat sich die Finanzierung für Immobilienentwickler verändert?
2. Welche Vorteile bieten professionelle Investoren?
3. In welcher Form werden Mezzaninkapital und Eigenkapital bereitgestellt?
4. Wer sind die Investoren?
5. Wie finden Immobilienentwickler den passenden Investor?

5 Antworten auf den Punkt gebracht

Wie hat sich die Finanzierung für Immobilienentwickler verändert?

Immobilienentwicklungen sind traditionell stark bankenfinanziert. Betreffend Eigen- oder Mezzaninkapital haben Immobilienentwickler bislang primär auf Privatinvestoren zurückgreifen können. Neu ist, dass es nun Finanzierungspartner gibt, die bis zu 100% des notwendigen Eigenkapitals für den Ankauf bzw. die Entwicklung von Immobilienprojekten schnell und flexibel bereitstellen können. Zudem kann auch Eigenkapital von bestehenden Bestandsportfolios refinanziert und somit für sonstige Aktivitäten freigespielt werden.

Eigenkapital ist eine knappe Ressource
Nicht jeder Immobilienentwickler kann oder möchte mehr Eigenkapital in einzelne Projekte stecken. Sowohl Risikoerwägungen als auch die Notwendigkeit, fortlaufend neue Immobilien zu akquirieren, machen es sinnvoll, das ohnehin nur begrenzt zur Verfügung stehende Eigenkapital auf mehrere Projekte aufzuteilen. Zudem ist es immer wichtiger geworden sehr schnell für gute Projekte Kapital abrufen zu können, da es für interessante Objekte oft nur ein begrenztes Zeitfenster gibt. Aktuell können EUR 1 Mio. bis EUR 40 Mio. Eigen- bzw. Mezzaninkapital pro Projekt zur Verfügung gestellt werden. Selbst bei großen Projekten ist hier oft nur ein Ansprechpartner notwendig.

Welche Vorteile bieten professionelle Investoren?

Mit Mezzaninkapital mehr und größere Projekte realisieren
Die Finanzierungslücke, die sich ergibt, wenn man mehr bzw. größere Projekte abwickeln möchte, kann durch Mezzaninkapital geschlossen werden. Diese eigenkapitalähnliche Finanzierungsform kann teilweise sogar das Eigenkapital komplett ersetzen und erleichtert den Zugang für zusätzliche Bankfinanzierungen. Professionelle Investoren haben keinen langen Erklärungsbedarf und verstehen durch Ihre langjährige Expertise in diesem Sektor sofort die wesentlichen Eckpunkte.

„Die Schnellen fressen die Langsamen“
Da die Investoren die Geldmittel meist liquide verfügbar haben, kann sehr oft bereits für den Ankauf ein Kapitalnachweis bereitgestellt werden. Wenn es sehr schnell gehen muss, wird der komplette Kaufpreis mit Eigenkapital vorfinanziert und kann in weiterer Folge bei Banken refinanziert werden. Die Entscheidungsfindung ist hierbei meist viel unbürokratischer und rascher als bei klassischen Banken.

Langfristiger Partner – Kapitalpipeline für viele Projekte
Die Intention der Investoren ist es, mit ausgewählten Immobiliengesellschaften regelmäßig Projekte abzuwickeln. Der für das erste Projekt festgelegte Rahmen kann somit als Ausgangsbasis genommen werden, um für weitere Projekte schnell und unkompliziert weiteres Kapital abrufen zu können. Die Seriosität und die Erfahrung der Immobiliengesellschaft spielen hierbei eine besonders wichtige Rolle.

Immobilienentwickler behält das Sagen
Obwohl die Investoren viel Immobilien-Knowhow mitbringen, was eine sehr effiziente Zusammenarbeit ermöglicht, bleibt das jeweilige Projekt unter der Kontrolle der Immobiliengesellschaft. Für die detaillierte Abstimmung und das Reporting wird ein für alle Parteien zielführender Mechanismus definiert.

In welcher Form werden Mezzaninkapital und Eigenkapital bereitgestellt?

Mezzaninkapital ist keine fest definierte Finanzierungsform. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, eine Finanzierung zu gestalten. Einige haben einen fremdkapitalähnlichen Charakter, wie beispielsweise:
• Nachrangdarlehen: Das Kapital wird über eine festgelegte Laufzeit verzinst, die Bedienung erfolgt aber nachrangig.
• Partiarische Darlehen: Anstatt eines festen Zinssatzes erhält der Darlehensgeber eine Gewinnbeteiligung oder eine Kombination aus Festzins und Gewinnbeteiligung.
• Nachrangige Anleihe: Diese in der Regel festverzinslichen Wertpapiere sind an der Börse handelbar. Sie können unter anderem als „Perpetuals“, also als ewige Anleihe ohne Laufzeitbegrenzung ausgestaltet werden.
• Genussrechte: Genussscheine sind so variabel in ihrer Gestaltung, dass sie sowohl fremdkapitalähnlichen als auch eigenkapitalähnlichen Charakter annehmen können.

Formen der Eigenkapitalfinanzierung
Zum Eigenkapital oder zu den eigenkapitalähnlichen Finanzierungsprodukten gehört die stille Beteiligung. Hier wird der Kapitalgeber am Gewinn und Verlust beteiligt (typische stille Beteiligung) oder erhält eine Verzinsung des bereitgestellten Kapitals (atypische stille Beteiligung). Mitbestimmungsrechte werden in der Regel nicht gewährt, in der Praxis übernimmt der Investor aber häufig eine beratende Funktion. Beim Eigenkapital-Joint-Venture werden hingegen Kapital, Risiko und Mitbestimmung zwischen Immobilienentwickler und Investor geteilt. Einige Investoren stellen auch das komplette Eigenkapital einer Finanzierungsstruktur zur Verfügung. Das bedeutet, dass der Immobilienentwickler einen substantiellen Anteil am Projektgewinn erhält, ohne eigenes Kapital eingesetzt zu haben.

Wer sind die Investoren?

In einer Zeit, in der traditionelle Kapitalanlagen kaum noch Renditen abwerfen, schauen sich immer mehr Investoren nach Alternativen um. Die Immobilienentwicklung gehört noch zu den wenigen Feldern, in denen aktuell attraktive Renditen erwirtschaftet werden können. Deshalb hat die Bandbreite an Investoren, die bereit sind, Kapital in Immobilienprojekte zu investieren, in den letzten Jahren stark zugenommen und reicht von Family Offices, die große Familienvermögen verwalten, bis zu speziellen Mezzaninfonds, die sich auf die Bereitstellung von Risikokapital spezialisiert haben. Für einige dieser Investoren hat Pallas Capital mittlerweile die Rahmenbedingungen strukturiert, um auch in Österreich Kapital bereitstellen zu können.

Ausgestaltung richtet sich nach Art des Investors
Entsprechend unterschiedlich ist auch die Gestaltung von Mezzaninkapital. Investoren, die hauptsächlich daran interessiert sind, gute Renditen zu erwirtschaften, ohne selbst ins Geschäft mit einzusteigen, bevorzugen tendenziell Finanzierungsformen mit fremdkapitalähnlichem Charakter. Hier behält der Immobilienentwickler das höchste Maß an Eigenständigkeit. Bei Eigenkapital-Joint-Ventures, die klassisches Eigenkapital darstellen, übernimmt der Kapitalgeber hingegen eine aktivere Rolle. Auch das kann Vorteile haben, wenn diese Investoren zum Beispiel eine spezielle Expertise oder ein Netzwerk zu institutionellen Endinvestoren mit einbringen oder wenn der Immobilienentwickler das Risiko eines Großprojekts nicht allein tragen will.

Wie finden Immobilienentwickler den passenden Investor?

Die Suche nach einem Investor, der bereit ist, Mezzanin- oder Eigenkapital beizusteuern, gestaltet sich oft schwierig und viele Investorengruppen treten auch nicht öffentlich auf. Aufgrund der Vielzahl verschiedener Investoren mit unterschiedlichen Anlagezielen und der Tatsache, dass kein Immobilienentwicklungsprojekt dem anderen gleicht, ist der Markt unübersichtlich. Pallas Capital hat Zugang zu zahlreichen auf die Immobilienentwicklung spezialisierten Investoren, primär aus Deutschland, Frankreich und der Schweiz, die oftmals Anlagevolumina von mehreren hundert Millionen Euro verwalten. Manche dieser Kapitalgeber haben auch einen sehr guten Zugang zu institutionellen Endinvestoren, was den Vertrieb des fertiggestellten Projekts maßgeblich erleichtern kann.

Welche Voraussetzungen gibt es?

Die meisten Investoren fokussieren sich auf etablierte Immobilienentwickler, die nachweisen können, dass sie bereits mehrere Projekte erfolgreich umgesetzt haben. Die Finanzierungsvolumina betragen in der Regel zwischen 1 und 40 Millionen Euro und werden sowohl auf Projekt- als auch auf Holdingebene bereitgestellt. In der Regel wird auf Basis von Rahmenverträgen auch die Grundlage zur effizienten Finanzierung von Folgeprojekten geschaffen.

Wenn auch Sie Kapital für eine anstehende Immobilienentwicklung suchen, unterstützen wir Sie gerne bei der Strukturierung einer geeigneten Kapitalstruktur und der Vernetzung mit dem passenden Investor.

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