Mezzanin – das Zwischengeschoss in der Immobilienfinanzierung

Hofburg Wien

Das Mezzanin ist eine Erfindung der Baukunst: eine zusätzliche Ebene zwischen zwei Etagen. Aber nicht nur beim Bau selbst, auch bei der Finanzierung gibt es mittlere Tranchen. Was es damit auf sich hat, welche Vorteile das sogenannte Mezzaninkapital hat und was es bei der Strukturierung zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Die klassische Immobilienfinanzierung besteht aus einem Hypothekendarlehen und Eigenkapital. Der durch ein Grundpfandrecht abgesicherte Kredit beträgt bei den meisten Banken maximal 60 Prozent des Immobilienwertes. Das heißt, der Käufer muss 40 Prozent selbst aufbringen oder Kapitalgeber suchen, die Eigenmittel beisteuern. Diese Beteiligung Dritter am Eigenkapital hat jedoch zwei Nachteile: Erstens ist sie teuer und zweitens sieht sie in der Regel ein Mitspracherecht der Partner vor. Glücklicherweise gibt es noch weitere Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien. Eine elegante Lösung für Immobilienentwickler, die sich bei den Eigenmitteln nicht verausgaben, aber dennoch die volle Kontrolle behalten wollen, ist die Nutzung von Mezzaninkapital.

Flexible Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien

Wie der Name bereits sagt, ist das Mezzaninkapital zwischen dem Hypothekendarlehen und dem Eigenkapital angesiedelt. Meist beträgt es 5 bis 25 Prozent des Immobilienwertes. Mezzaninkapital kann dabei verschiedene Gesichter annehmen, zum Beispiel:

  • Als nachrangiges Hypothekendarlehen wird es durch ein Grundpfandrecht gesichert, das aber in der Rangfolge hinter der Bank steht.
  • Anstatt einer Grundschuld wird der Eigenkapitalanteil verpfändet, sodass der Investor in einer Krisensituation die Immobilie übernehmen kann.
  • Eine Wandelschuldverschreibung sieht bei zuvor festgelegten Ereignissen die Umwandlung in Eigenkapital vor.

Egal welche Form Mezzaninkapital annimmt, aus Sicht des Kreditgebers dient es als zusätzliches Sicherheitspolster, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht. Gerät das Immobilienprojekt in Schwierigkeiten, absorbiert es mögliche Wertverluste – allerdings erst, nachdem das Eigenkapital verbraucht ist. Es herrscht also eine klare Rangfolge zwischen den einzelnen Tranchen der Immobilienfinanzierung.

Mezzaninkapital bringt Vorteile, aber auch Herausforderungen

Für das höhere Risiko im Mezzaninbereich erwarten Kapitalgeber einen entsprechend höheren Zinssatz oder eine Gewinnbeteiligung. Aber da das Risiko geringer ist als beim Eigenkapital, ist es dennoch kostengünstiger als dieses. Aufgrund seiner Vielseitigkeit kann Mezzaninkapital auf die Bedürfnisse und die erwarteten Einkommensströme des Entwicklers abgestimmt werden.

Allerdings bringt die Einführung von Mezzaninkapital in die Finanzierungsstruktur auch Herausforderungen. Nicht jeder Kreditgeber sieht Mezzaninkapital positiv, besonders wenn es kurzfristig angelegt ist. Im Falle einer Verpfändung des Eigenkapitals an den Mezzanininvestor muss er im Krisenfall mit einem Eigentümerwechsel rechnen. Das erfordert eine intensivere Prüfung und verlängert häufig den Kreditvergabeprozess.

Pallas Capital unterstützt Sie beim Ausloten der unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien, hilft bei der Suche nach passenden Investoren und begleitet Sie während des gesamten Prozesses.


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