Viele Unternehmer halten nicht nur ihre Produktionsstätte, das Büro oder den Verkaufsraum im Betriebsvermögen, sondern auch solche Immobilien, die gar nicht betrieblich genutzt werden. Dabei machen sich die meisten kaum Gedanken darüber, welche Risiken diese Konstellation birgt und wie sie die Nachfolgeregelung erschwert. Deshalb widmen wir uns in diesem Newsletter dem komplexen Thema Immobilien und beantworten die folgenden Fragen:

1. Warum halten Unternehmer Immobilienbesitz im Betriebsvermögen?
2. Wann gehört eine Immobilie ins Betriebsvermögen?
3. Welche Vor- und Nachteile hat eine Aufnahme ins Betriebsvermögen?
4. Warum erschwert Immobilienbesitz die Nachfolge?
5. Was können Sie tun?

5 Antworten auf den Punkt gebracht

Warum halten Unternehmer Immobilienbesitz im Betriebsvermögen?

Das Betriebsgelände ist wichtiger Bestandteil des Betriebsvermögens. Aber darüber hinaus halten viele Unternehmen Immobilien, die nicht für betriebliche Zwecke genutzt, sondern vermietet werden. Immobilien sind für viele Kapitalanleger eine solide und langfristige Geldanlage. Die regelmäßigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung helfen dabei, Umsatzschwankungen im Unternehmen auszugleichen und auch mal eine Durststrecke zu überstehen.

Steuerliche Behandlung war bislang ein wichtiges Entscheidungskriterium

In der Regel ist nicht betrieblich genutzter Immobilienbesitz jedoch Teil der Altersvorsorge für den Geschäftsinhaber; und der Hauptgrund, ihn im eigenen Unternehmen zu halten, war bislang, dass Immobilien im Betriebsvermögen steuerlich anders behandelt werden als im Privatvermögen. Insbesondere bei der Veräußerung gab es bis vor Kurzem gravierende Unterschiede: Privatpersonen mussten von ihrem Veräußerungsgewinn innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren 50 Prozent Steuern abführen. Betriebe konnten hingegen Veräußerungsgewinne mit betrieblichen Ausgaben und Verlusten verrechnen und hatten in der Regel darüber hinaus einen geringeren Steuersatz.

Steuervorteile seit der Steuerreform 2012 aufgehoben

Im Rahmen der Steuerreform von 2012 wurde diese unterschiedliche Behandlung jedoch aufgehoben. Nun werden Veräußerungsgewinne bei Immobilien sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen gleichmäßig mit 30 Prozent versteuert. Es ist also an der Zeit, die Frage, ob Immobilien ins Betriebsvermögen gehören, neu zu überdenken.

Wann gehört eine Immobilie ins Betriebsvermögen?

Dass das Betriebsgelände, Lagerräume oder Läden Teil des Betriebsvermögens sind, ist unstrittig. Diese im Privatvermögen zu halten, wäre auch fahrlässig, denn schließlich muss der Fortbestand des Unternehmens unabhängig von den privaten Umständen des Geschäftsinhabers gesichert sein. Kein Unternehmer möchte sich in einer Situation wiederfinden, in der er das Betriebsgelände von einem geschiedenen Ehepartner anmieten muss. Und auch im Todesfall des Firmeninhabers kann es fatal sein, wenn sich mehrere Erben über die Verteilung des Vermögens streiten.

Wie können gemischt genutzte Immobilien aufgeteilt werden?

Werden Immobilien gemischt genutzt, ist die Aufteilung in Betriebsvermögen und Privatbesitz schwieriger. Hier kann das Ertragssteuerrecht eine erste Orientierungshilfe bieten. Es ordnet Gebäude, die zu über 80 Prozent betrieblich genutzt werden, voll dem Betriebsvermögen zu. Bei einer betrieblichen Nutzung von unter 20 Prozent verbleibt die Immobilie im Privatvermögen, dazwischen wird sie dem Betriebsvermögen in Höhe des betrieblichen Nutzungsanteils zugerechnet. Bei der Entscheidung über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse kann dies nur durch eine Aufteilung der Immobilie in zwei oder mehr Miteigentumsanteile erreicht werden. Ob dies im individuellen Fall die sinnvollste Variante ist, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Aufnahme ins Betriebsvermögen?

Ein Vorteil von zusätzlichen Immobilien im Betriebsvermögen ist ihre positive Auswirkung auf die Kreditwürdigkeit, denn sie können Banken und anderen Investoren als Sicherheit angeboten werden. Allerdings bedeutet das auf der anderen Seite, dass die Grundstücke und Gebäude zur Haftungsmasse des Unternehmens gehören. Geht die Firma in Konkurs, werden die Immobilien verwendet, um die Gläubiger auszuzahlen. Investiert der Geschäftsinhaber in die Immobilien im Rahmen seiner Altersvorsorge oder um sich ein zweites Standbein aufzubauen, ist es aus Gründen der Risikostreuung empfehlenswert, diese nicht ins Betriebsvermögen einzubringen, sondern im Privatbesitz zu halten.

Steuerliche Vorteile spielen keine große Rolle mehr

Ob es steuerliche Vorteile bei einer Aufnahme ins Betriebsvermögen gibt, muss im Einzelnen von einem Steuerexperten geprüft werden. Die steuerliche Behandlung sowohl von Immobilien als auch von Unternehmen ist zu komplex, um hier eine allgemeingültige Aussage zu treffen. Mit der Vereinheitlichung der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen im Rahmen der Steuerreform von 2012, auf die wir bereits oben eingegangen sind, ist die Besteuerung als Argument, private Immobilien ins Betriebsvermögen aufzunehmen, jedoch deutlich in den Hintergrund gerückt.

Warum erschwert Immobilienbesitz die Nachfolge?

Der Nachfolger, egal ob er aus der Familie oder dem Unternehmen kommt, ein strategischer Investor oder Finanzinvestor ist, ist in der Regel vor allem an den betrieblichen Einkünften und an den unternehmensrelevanten Vermögensgegenständen interessiert. Bei der Bewertung eines Unternehmens steht deshalb die Frage nach der Solidität und Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells im Vordergrund, denn damit will der neue Inhaber sein Geld verdienen.

Nicht betriebsrelevanter Immobilienbesitz erschwert Bewertung

Zusätzliche Einkünfte aus Vermietung lassen das Ergebnis auf den ersten Blick zwar höher erscheinen, und auch das Betriebsvermögen sieht wertvoller aus, aber diese Effekte wird der Nachfolger vor einer Kaufentscheidung herausrechnen. In jedem Fall wird die Unternehmensbewertung durch nicht betriebsrelevante Immobilien komplizierter. Vermietete Immobilien müssen nämlich genau wie Unternehmen individuell bewertet werden. Diese Komplexität kann zu Abschlägen bei der Preisverhandlung führen.

Immobilienverkauf verzögert Übergabe an den Nachfolger

Sollen die Immobilien im Rahmen der Nachfolge verkauft werden, zieht sich der Prozess des Unternehmensverkaufs in die Länge. Die Suche nach Interessenten für die Immobilie und die für die Eigentumsübertragung notwendigen Formalien benötigen viel Zeit. Hinzu kommt, dass ein Verkauf der Immobilien Kosten verursacht und gegebenenfalls Steuern für die Veräußerungsgewinne abgeführt werden müssen.

Was können Sie tun?

Sollten Sie Immobilien in Ihrem Betriebsvermögen halten, die für den Fortbestand des Unternehmens nicht notwendig sind, lohnt es sich über deren langfristigen Verbleib nachzudenken, bevor die Nachfolgeregelung ein Thema wird. Sind diese Immobilien Teil Ihrer Altersvorsorge, empfehlen wir Ihnen, diese mit dem Ziel der Risikostreuung in Ihr Privatvermögen zu übertragen. Eventuelle Veräußerungsgewinne müssen bei einer Übertragung vom Betriebs- ins Privatvermögen nicht versteuert werden. Das passiert erst, wenn die Immobilie an Dritte verkauft wird.

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